人生大事買房，除了貸款金額、房價議價之外，還有許多環節需要仔細考量，其中「對保」與「驗屋」就扮演著相當重要的角色，它們的順序往往會影響到後續的權益保障。
很多人在這個階段都會有疑問，究竟應該先「對保」還是先「驗屋」呢？別擔心，今天就讓老司機帶你來釐清這兩個環節的步驟、時機以及注意事項，讓你買房之路更加順暢！
對保驗屋哪個先？
對保和驗屋通常會在差不多的時間進行，但依我的專業建議，建議先完成驗屋，確認房屋沒有重大瑕疵再進行對保。
為什麼建議先驗屋？
因為在對保之後，銀行就會將貸款撥款給建商，這代表著你已經正式向建商承接了房屋所有權。如果在對保之後才發現房屋有重大瑕疵，你可能就會面臨著無法退屋解約的風險。
舉例來說：
你已經付了頭期款，也跟銀行辦理了房貸對保，卻在對保後驗屋時發現房屋有漏水、牆壁龜裂等重大瑕疵。如果建商不願意修繕或無法修復至你所要求的標準，你可能只能接受有瑕疵的房屋，或是打官司要求解約，而後者過程漫長且充滿變數。
所以，先驗屋再對保能有效降低你日後遇到房屋瑕疵的風險，保障你的權益！
對保和驗屋是什麼？
對保指的是買方與銀行進行貸款合約確認的程序，也就是確認貸款金額、利率、還款方式等相關細節。
驗屋指的是在交屋前，由專業驗屋人員檢查房屋，檢視房屋是否有結構安全、設備功能、漏水、壁癌等瑕疵。
驗屋的重要性
驗屋就如同幫房子做健康檢查，可以找出房屋潛藏的各種問題，確保你購買的房屋符合預期。尤其是在預售屋階段，房屋尚未完工，你可能只看過模型或平面圖，實際情況可能與預期有所差異。透過驗屋，你可以掌握房屋的實際狀況，避免日後發生糾紛。
驗屋種類
- 預售屋驗屋：主要針對結構安全、配管配線、防水等進行檢查。
- 交屋驗屋：針對房屋設備、裝潢、格局等進行檢查。
驗屋項目
- 結構安全：牆壁龜裂、樑柱傾斜、地板沉陷、水泥品質等。
- 防水：屋頂、浴室、陽台等防水層是否完整。
- 配管配線：排水管、電路、瓦斯管線是否正常。
- 設備功能：門窗、冷氣、電燈、馬桶等設備是否正常運作。
- 裝潢：牆壁、天花板、地板是否平整、表面是否光滑。
- 格局：實際空間與平面圖是否一致。
- 外觀：窗戶、陽台、外牆等外觀是否完整。
- 周邊環境：是否有噪音、光害、臭味等影響居住品質的因素。
驗屋的最佳時機
驗屋的最佳時機通常是在房屋完工後，但建商會要求在對保前完成驗屋。如果驗屋結果發現重大瑕疵，你可以要求建商進行修繕，直到符合你的要求為止。
建議在對保前完成驗屋，這樣可以避免在對保後發現房屋問題，導致無法退屋或解約。
驗屋的注意事項
- 選擇專業的驗屋公司： 驗屋公司選擇至關重要，建議選擇有經驗、信譽良好的公司，並仔細閱讀合約內容，確保權益。
- 事先準備好驗屋清單： 驗屋前，可以先準備好驗屋清單，包括房屋的平面圖、設備清單、以及你想要檢查的項目。
- 仔細檢查房屋： 驗屋過程中，要仔細檢查房屋的每個角落，包括屋頂、牆壁、地板、浴室、廚房、陽台等，不要遺漏任何細節。
- 拍照留證： 拍攝房屋瑕疵的照片和影片，並保存好驗屋報告，作為日後與建商溝通的依據。
- 不要輕易妥協： 如果發現房屋有重大瑕疵，不要輕易妥協，要堅持要求建商進行修繕。
對保的步驟
對保通常需要準備以下文件：
- 身分證
- 印章
- 房屋買賣契約
- 貸款申請書
- 財力證明
- 其他銀行要求的文件
對保流程一般如下：
- 簽署貸款合約： 銀行會提供貸款合約，確認貸款金額、利率、還款方式、違約條款等。
- 核對個人資料： 銀行會核對你的個人資料，確認是否與貸款申請書一致。
- 繳納相關費用： 可能需要繳納手續費、開戶費等費用。
- 簽署對保文件： 完成上述流程後，你就可以簽署對保文件，正式完成對保手續。
對保的注意事項
- 仔細閱讀合約內容： 對保前務必仔細閱讀貸款合約，確認利率、還款方式、違約條款等是否符合你的需求。
- 詢問銀行人員： 如果有任何疑問，一定要向銀行人員提問，避免日後產生糾紛。
- 保留所有文件： 保留所有對保文件，作為日後參考。
對保與驗屋的流程整理
以下整理對保與驗屋的常見流程：
| 階段 | 步驟 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 預售屋階段 | 1. 簽訂預售屋買賣契約 | |
| 2. 繳納頭期款 | ||
| 3. 申請房貸 | ||
| 4. 驗屋 | ||
| 5. 對保 | ||
| 6. 銀行撥款 | ||
| 7. 建商交屋 | ||
| 完工交屋階段 | 1. 驗屋 | |
| 2. 對保 | ||
| 3. 銀行撥款 | ||
| 4. 建商交屋 |
再次提醒，建議先驗屋再對保，可以有效降低你日後遇到房屋瑕疵的風險，保障你的權益！
法律保障：預售屋買賣定型化契約
根據「預售屋買賣定型化契約」規定，房屋的重大瑕疵範圍包含：
- 輻射屋
- 海砂屋
- 凶宅
- 遭公用徵收
- 或即使修繕仍無法達到應有使用功能之瑕疵
若有上述情況發生，買方可主張退屋解約。
FAQ 常見問題
Q1：驗屋需要花多少費用？
驗屋費用依房屋大小、驗屋項目而有所不同，一般來說，新成屋驗屋約 1-2 萬元，預售屋驗屋約 2-3 萬元。
Q2：驗屋公司怎麼選擇？
建議選擇有經驗、信譽良好的驗屋公司，可以參考網路評價、朋友推薦，並查看公司是否有專業證照。
Q3：如果驗屋發現重大瑕疵，建商不願意修繕怎麼辦？
如果驗屋發現重大瑕疵，建商不願意修繕，可以先嘗試與建商協商，如果協商不成，可以尋求專業律師協助，主張解約或其他權利。
Q4：對保後可以退屋嗎？
對保後一般無法退屋，除非房屋有重大瑕疵，或建商有違約行為。
Q5：驗屋報告要保留多久？
驗屋報告建議保留至少5年，作為日後房屋維修或爭議的佐證。
結語
買房是一件大事，對保和驗屋都是不可或缺的步驟，它們能幫助你確保房屋的品質和你的權益。
希望這篇文章能幫助你了解對保驗屋的順序、步驟和注意事項，讓你買房之路更加順利！
最後，提醒你，買房是一場馬拉松，而不是百米衝刺，要保持理性，做好功課，才能找到屬於你的完美住居！
