中古屋買賣像闖關？Chris設計師手把手，帶你破解關卡安心成交！

哈囉！各位準備晉升有殼一族的準屋主們！我是你們的室內設計師Chris！買房子是人生大事，特別是「中古屋」，不像預售屋那樣從零開始，屋況、前屋主的使用習慣、甚至隱藏的問題，都讓買中古屋像一場充滿未知數的闖關遊戲！是不是聽起來就讓你頭皮發麻？別擔心！今天哥就要化身你的遊戲攻略大全，一步一步帶你走過中古屋的買賣流程，告訴你每個關卡要注意什麼「眉角」，讓你順利破關，把喜歡的房子安心帶回家！

買中古屋的流程大致可以分成七大關卡：

接下來，哥就一步一步帶你把這些關卡裡裡外外都摸清楚！

第一關：大海撈針找好屋，看上眼的就來「喬」價格！

買房第一步，當然就是要先「找房子」啊！這階段就像在大海裡撈針一樣，要在茫茫屋海中找到符合你的預算、地點、坪數、格局、屋況等等條件的「真命天屋」！至於怎麼挑？之前我們也分享過一些挑選房子的撇步，可以回去看看喔！

等你看到喜歡的物件，覺得「就是它了！」的時候，接下來就要進入刺激的「議價」階段了！這時候，如果你出的價格跟屋主開的價格有差距，就要開始「喬」啦！

議價的方式，通常會透過「仲介」進行，主要有兩種方式：斡旋金和要約書。

你可能會問：「一定要透過仲介簽斡旋或要約書嗎？不能直接口頭談嗎？」

口頭談不是不行，但問題是「沒有保障」！對屋主來說，你只是問問，不確定是不是真的要買，而且口說無憑，談到最後可能白忙一場，浪費時間。所以仲介通常會請你擇一下斡旋金或要約書，表示你的「誠意」和「決心」，也讓後續的議價過程有法律效力，避免爭議。

議價過程：仲介居中，或「見面談」！

下了斡旋金或要約書後，仲介就會開始居中協調，把你的出價傳達給屋主，再把屋主的想法回饋給你，雙方來回溝通，看能不能找到彼此都能接受的價格。

如果雙方價格差距不大，或是仲介覺得有機會，可能會邀請買賣雙方「見面談」。注意喔！見面談不是叫你跟屋主面對面互吼價格，而是先讓你們見個面，簡單認識一下，仲介會把雙方分開（通常在不同的房間），然後由仲介來回穿梭，居中協調，化解一些可能的誤會或心結，努力讓價格達成共識。

如果價格談攏了，恭喜你！就可以進入下一個關鍵步驟「簽約」了！如果斡旋失敗，屋主不同意你的價格，那你的斡旋金會原封不動退還給你，要約書就自動失效，你可以繼續找下一間房子！

第二關：白紙黑字最重要！簽約魔鬼藏在細節裡！

價格談定，斡旋金轉成定金後，接下來就要正式「簽約」了！中古屋的買賣契約通常是由「代書」來擬定，並在代書的見證下完成簽約。這一步超重要，所有的權利義務都寫在合約裡，一定要看仔細！

中古屋買賣契約有沒有「審閱期」？

這點很多人搞不清楚！答案是：沒有！

根據台灣的《消費者保護法》，定型化契約的審閱期是適用於企業對個人的交易（例如你買預售屋跟建商簽約就有審閱期）。但是中古屋買賣是屬於個人對個人的買賣，所以法律上是不能主張契約審閱期的喔！也就是說，你在簽約當下就要看清楚合約內容，簽了名蓋了章就生效了！

簽約前必看！合約裡的關鍵重點！

簽約時，合約厚厚一本，到底哪些地方是必看、不能漏掉的呢？

確認合約內容都沒問題、代書也詳細解說後，就可以在代書和仲介的見證下，買賣雙方蓋章簽名，完成簽約儀式！簽約完成後，別忘了支付約定的「簽約款」（扣掉斡旋金的部分）。金額通常比較大，不方便帶現金的話，可以先開「本票」作為擔保，然後在約定的時間內把錢匯入履保帳戶，再拿匯款證明請代書把本票還給你。

第三關：用印 – 準備文件蓋章囉！

簽約後的下一步是「用印」！簡單說，就是雙方準備好相關的身份文件和印章，由代書代為處理，在辦理產權移轉登記所需的政府文件上蓋章。

這個階段，你需要準備的資料通常包括：

用印的手續通常會在簽約後的1到3天內進行，有些趕時間的，也可能在簽約當天就一併完成。這個步驟主要是由代書來協助你處理，你只要把文件和章準備好，配合代書指示進行就可以了。

第四關：跟銀行打交道，申請房貸！

買中古屋，大多數人都是需要辦理房貸的！申請房貸的這個步驟，通常會在你完成「用印」之後開始進行。

你可以選擇：

無論你選哪種方式，銀行都會開始審核你的房貸申請，這階段銀行會評估你的個人條件（收入、信用、負債等等）和房屋的條件（地點、屋齡、屋況、銀行估價等等），來決定最終願意借給你的「房貸成數」、「房貸利率」和「貸款年限」。

第五關：繳稅辦過戶，房子正式變你的！

從簽約到這個階段，大概已經過了三到四個禮拜了。在「用印」之後，「完稅」和「過戶」是接續進行的步驟，也是買賣過程中非常關鍵的兩個環節！

這個階段跑完，代表房子的「法律上所有權」已經是你的了！但是，錢賣方還沒完全拿到，你也不能直接搬進去，因為還沒完成最後的「交屋」。

第六關：交屋前「驗屋」，找出問題最後處理！

這一步超級重要！在正式「交屋」、銀行把最後一筆房貸撥款給賣方之前，買方一定要進行「驗屋」！

為什麼要在交屋前驗屋？

因為在這個時間點，雖然產權過戶了，但最後一筆「交屋款」（通常是最大筆的房貸金額）還在履保帳戶裡，還沒撥給賣方！這筆錢就是你手上最大的「籌碼」！一旦你簽了「點交確認書」、銀行把錢撥給賣方了，賣方拿到所有錢，之後房子發現問題，你要賣方回來處理，可能就比較困難了！所以在交屋前把問題找出來，要求賣方處理，是保障自己權益最重要的時機！

通常在約定的交屋日前幾天，仲介或代書會安排你進行房屋點交前的驗屋。這時候屋主應該已經把房子清空了。你要仔細檢查房屋的每一個角落：

如果驗屋時發現問題怎麼辦？別慌！通常有幾種處理方式：

驗屋這個階段，如果對自己沒信心，強烈建議花點錢找專業的驗屋公司來協助！他們有專業的儀器（例如測漏水、測電壓、測平整度等）和豐富的經驗，能幫你找出連肉眼都看不到的潛在問題，為你的權益把關！

第七關：最後點交，房子鑰匙到手！

如果交屋前的驗屋沒發現問題，或是發現的問題賣方已經修繕完成並確認OK了，恭喜你！終於來到最後一關——正式交屋（點交）！

交屋當天，通常會在代書的辦公室進行。流程大致如下：

完成以上所有步驟，恭喜你！你就可以從賣方或仲介那邊拿到房屋的鑰匙，正式成為這間中古屋的主人了！

中古屋買賣，誰來幫忙？仲介 vs. 代書！

整個中古屋買賣流程這麼複雜，你會發現有兩個關鍵的專業人士會一直出現在過程中：房屋仲介和地政士（俗稱代書）。他們的角色和負責事項不太一樣：

簡單說，仲介是幫你「買到」房子，代書是幫你把房子「合法」地「過戶」到你名下，並且確保買賣雙方資金的安全。仲介和代書的服務費用是分開計算的，買方通常都需要支付這兩筆費用。雖然看似一筆開銷，但有專業人士協助，可以大大降低買賣過程中的風險，讓你更安心！

Chris設計師總結：中古屋不難，按部就班就搞定！

Chris設計師總結：中古屋不難，按部就班就搞定！

看完這七大關卡，是不是覺得中古屋買賣流程其實也沒有想像中那麼霧煞煞？只要你掌握每個步驟的重點，知道哪些地方要特別小心，並且尋求專業的仲介和代書協助，買中古屋也可以很順利！

最重要的幾個提醒再幫你複習一下：

買中古屋雖然不像買新成屋那樣有樣品屋美美的給你想像，可能會遇到一些屋況上的挑戰，但它的優點就是「眼見為憑」，你看的房子就是你買到的樣子，而且通常價格會比同地段的新房子親民一些，甚至可能買到格局方正、公設比低的老房子。

只要你按部就班，不貪心，仔細評估，並且善用專業資源，你一定能順利完成中古屋買賣的闖關任務，找到屬於你的溫馨小窩！

FAQ 常見問題

Q1：中古屋買賣契約真的沒有審閱期嗎？

A1：是的，根據現行的《消費者保護法》，契約審閱期是適用於企業對個人簽訂的「定型化契約」。中古屋買賣是「個人對個人」的交易行為，不屬於消保法規範的定型化契約，因此法律上是沒有契約審閱期的。簽約前務必花時間仔細閱讀或請專業人士（如代書）解說。

Q2：「斡旋金」跟「要約書」到底要選哪個？

A2：實務上以「斡旋金」比較常見。因為買方有實際支付一筆金額，對屋主來說更有誠意，也比較願意認真談價格。要約書雖然不用先付錢，但如果反悔要付總價3%違約金，金額比較高；而且因為沒有前期款項，屋主可能會覺得買方隨時可能反悔，談價意願較低。

Q3：為什麼買賣價金一定要進「履約保證專戶」？

A3：履約保證是由公正第三方（銀行或建經公司）控管買賣價金的機制，是保障買賣雙方交易安全的重要措施。買方把錢存在專戶，確保錢不會直接落入賣方口袋，直到過戶、點交完成；賣方也確保房子過戶、點交後能順利收到買賣價金。如果買賣過程中發生爭議，專戶內的款項也會暫停撥付，直到爭議解決。強烈建議中古屋買賣一定要使用履約保證！

Q4：簽約時，賣方要求「現況交屋」條款該怎麼辦？

A4：如文章所述，強烈建議買方盡量不要同意「現況交屋」條款，因為這可能讓賣方免除未來房屋瑕疵的擔保責任。如果無法避免，務必在合約中詳細載明你已知悉並接受的「具體」瑕疵有哪些，並保留賣方對於「其他未載明或非肉眼可見」瑕疵（特別是漏水）的擔保責任，並明確約定保固期限和處理方式。或者，將驗屋視為必要流程，在合約中明訂「須通過驗屋後方能交屋」，將風險降到最低。

Q5：交屋前驗屋發現問題，但賣方不願意修怎麼辦？

A5：這時候，代書的角色就很重要了。因為最後的「交屋款」還在履保帳戶裡，代書可以居中協調。如果賣方不願處理合約應負的瑕疵（例如：交屋後發現非人為造成的漏水，賣方通常有一年瑕疵擔保責任），買方可以考慮要求從尾款中扣除合理的修繕費用，或者拒絕點交，直到賣方處理。如果雙方無法達成協議，可能需要訴諸法律途徑。這也是為什麼在交屋前驗屋，將問題處理完畢是最好的！