你辛苦存錢，終於要圓夢買房了！望著那美麗的預售屋樣品屋，心中充滿了對未來新家的憧憬。然而，一聽到「預售屋」就能貸款八成，就興奮地簽約，殊不知，這可能只是你的「美好想像」！別再傻傻相信傳言，今天就來揭開預售屋貸款的真相，讓你安心買房，財務不失控！
貸款成數不是「鐵板一塊」！
老話一句，買房要先「算算錢」，別以為預售屋一定能貸款八成，就沾沾自喜，以為財務萬事ok！銀行可不是「慈善機構」，貸款成數可是要經過嚴格的審核，影響因素可不少呢！
影響銀行貸款成數的關鍵因素
貸款成數就像一個「變動的目標」，會受到許多因素影響。就好像你想要買一輛新車，車子的品牌、型號、年份、配備都會影響車價，銀行對貸款成數的評估也一樣！
房屋種類
- 預售屋： 預售屋就像一個「未來的夢想」，因為房子還沒蓋好，銀行要評估的風險較高，所以貸款成數通常會比新成屋低一些，約在7-8成之間。
- 新成屋： 新成屋已經蓋好了，銀行可以實際評估房屋的狀況，所以貸款成數通常會比預售屋高一些，約在6.5-7.5成之間。
- 中古屋： 中古屋已經存在了一段時間，銀行可以從房屋的屋齡、保養狀況等方面進行評估，所以貸款成數通常會介於預售屋和新成屋之間，約在6-8成之間。
屋齡
就像人一樣，房子也會「老去」，屋齡越高的房子，銀行評估的風險就越高，貸款成數也可能相對降低。而屋齡越低的房子，銀行認為的風險就越低，貸款成數通常會比較高。
坪數大小
坪數就像房子的「體積」，坪數越大，銀行評估的風險可能會降低，因為房子價值相對更高，貸款成數也可能相對提高。當然，這也要考慮到區域的房價水準，不能一概而論。
區域
不同區域的房價水準、市場狀況差異很大，就像「城市與鄉村」的房價差距一樣，影響著銀行的貸款成數。
表格說明：
| 房屋種類 | 預估貸款成數 |
|---|---|
| 預售屋 | 7-8成 |
| 新成屋 | 6.5-7.5成 |
| 中古屋 | 6-8成 |
表格說明：
| 區域 | 預估貸款成數 |
|---|---|
| 北部 | 7-8成 |
| 中部 | 6.5-7成 |
| 南部 | 5.5-7.5成 |
| 東部 | 5.5-6成 |
提醒： 貸款成數僅供參考，實際成數仍需依銀行的評估而定！
除了房屋本身，個人條件也是關鍵！
除了房屋的因素，銀行還要考慮你的個人條件，就像你想要買車，銀行會查看你的收入、信用狀況、負債狀況，決定是否借錢給你一樣！
收入
你的收入就像「還款的保證」，收入越高，銀行評估的風險就越低，貸款成數就可能越高。
信用狀況
你的信用狀況就像你的「信用分數」，信用良好，銀行會認為你是「值得信賴的客戶」，貸款成數可能更高。反之，信用不良，銀行可能會擔心你無法按時還款，貸款成數可能受到影響。
負債狀況
負債就像你身上背負的「壓力」，負債太多，銀行可能會擔心你的還款能力，貸款成數就可能降低。
預售屋貸款的風險
預售屋就像一個「未來的未知數」，充滿著各種風險，就像你投資股票一樣，要做好心理準備，面對各種可能性。
預售屋價格波動
預售屋價格就像「股票行情」，會隨著市場狀況而波動，萬一房價下跌，你可能面臨「倒賠」的風險。
建商履約風險
建商就像「施工的承包商」，萬一建商倒閉、延誤交屋等情況，都可能造成你資金受損。
貸款利率變動
貸款利率就像「變動的成本」，貸款利率可能隨時調整，影響你每月的還款金額。
如何增加預售屋貸款成數？
就像想要提升「考試成績」，你需要努力準備一樣，想要增加預售屋貸款成數，也需要做好準備。
- 提供優質財力證明： 就像拿出「成績單」一樣，提供高額存款、穩定收入等證明，讓銀行更有信心。
- 選擇信譽良好的建商： 就像選擇「優質的學校」一樣，選擇信譽良好的建商，減少履約風險。
- 慎選貸款方案： 就像「選擇合適的教材」一樣，比較各銀行的貸款方案，選擇最適合你的方案。
- 評估自身財務狀況： 就像「評估自己的學習能力」一樣，瞭解自身財務狀況，不要「勉強」買房。
預售屋貸款小撇步
- 盡早跟銀行聯繫： 就像「早起的鳥兒有蟲吃」一樣，越早跟銀行聯繫，越能獲得較好的貸款方案。
- 準備好相關文件： 就像「備齊考試工具」一樣，準備好收入證明、財力證明等檔，方便銀行快速審核。
- 瞭解貸款利率和條件： 就像「閱讀考試說明」一樣，仔細閱讀貸款合約，瞭解所有細節。
- 別輕易相信「口頭承諾」： 就像「考試成績不能口頭說」一樣，所有貸款條件都要以書面合約為準。
FAQ 常見問題
Q1： 預售屋貸款一定要找建商推薦的銀行嗎？
A1： 當然不用！就像「考試要自己努力」一樣，你可以自行比較各家銀行的貸款方案，選擇最適合自己的！
Q2： 預售屋貸款一定要「一次付清」嗎？
A2： 不用！就像「考試可以分階段準備」一樣，你可以選擇「分期付款」或「房貸」的方式，靈活運用資金。
Q3： 預售屋貸款一定要「全額貸款」嗎？
A3： 不用！就像「考試要根據自身程度選擇題目」一樣，你可以選擇「自備款」比例，根據自身財力狀況決定。
Q4： 預售屋貸款一定要「繳交履約保證金」嗎？
A4： 建議你還是要繳交履約保證金，就像「考試要報名繳費」一樣，才能保障你的權益！
總結
預售屋貸款就像一場「考試」，需要你做好準備、謹慎選擇，才能順利過關！別讓「八成貸款」的甜言蜜語蒙蔽你的雙眼！仔細評估自身財務狀況、瞭解貸款方案、做好功課，才能安心買房！
