「買房是一輩子大事，當然要精挑細選！」你一定這麼想，但預售屋貸款卻常常讓人摸不著頭緒，到底該怎麼選？可以自己找銀行嗎？別擔心，今天就讓我在這篇文章中，帶你解開預售屋貸款的重重迷思，讓你輕鬆搞定貸款，圓夢築巢！
預售屋貸款：建商配合銀行 VS 自己找銀行？
買預售屋，你一定聽過「建商配合銀行」這個詞，不少建商會跟銀行合作，提供優惠貸款方案吸引買方。但問題來了，真的只能選建商合作的銀行嗎？答案當然是不！預售屋貸款，你有權利選擇自己心儀的銀行！
建商配合銀行的優勢
- 流程簡化： 建商通常會幫你處理好預售屋貸款的流程，省去你不少奔波時間。
- 利率優惠： 有時候建商會跟銀行談到比較低的利率，讓你省下一筆不小的利息支出。
- 快速撥款： 建商配合銀行的審核流程相對快速，可以加快你的資金到位時間。
建商配合銀行的缺點
- 方案選擇有限： 你只能選擇建商合作的銀行，沒有更多選擇空間。
- 利率不一定最優惠： 雖然建商可能談到較低的利率，但可能還是比市面上其他銀行的方案高。
- 綁定建商： 選擇建商合作的銀行，等於綁定了建商，未來遇到糾紛或問題，可能更容易被牽扯其中。
自己找銀行的優勢
- 自由選擇方案： 你可以自由比較市面上各家銀行的方案，找到最適合自己的條件。
- 利率更低： 自己找銀行，有機會找到更低的利率，省下更多利息支出。
- 更有彈性： 自己找銀行，可以根據自己的需求調整貸款方案，像是選擇不同還款方式或增加額外保障。
自己找銀行的缺點
- 流程較繁瑣： 需要自行聯繫銀行、準備相關資料，流程相對複雜。
- 審核時間可能較長： 銀行的審核時間可能較長，資金到位時間可能會比建商配合銀行慢。
- 溝通可能較困難： 需要自己跟銀行人員溝通貸款方案，可能會遇到溝通上的障礙。
預售屋貸款流程解析
無論是選擇建商配合銀行，還是自己找銀行，預售屋貸款的流程大致如下：
- 簽約： 買賣雙方簽訂預售屋買賣契約，並且約定付款方式。
- 申請貸款： 準備相關文件，向銀行提出貸款申請。
- 銀行審核： 銀行會審核你的財力狀況、信用狀況等，決定是否核貸。
- 對保： 核貸通過後，你需要到銀行進行對保，確認貸款內容並簽署相關文件。
- 撥款： 銀行會根據房屋建築進度分批撥款給建商。
- 繳款： 你需要按照約定的時間與金額繳付房貸。
預售屋貸款眉角大公開
想要找到最適合自己的預售屋貸款方案，除了選擇銀行之外，還有一些眉角需要注意：
1. 貸款利率
- 固定利率 VS 變動利率： 固定利率在貸款期間利率不變，比較適合怕利率波動的族群；變動利率會隨銀行基準利率調整，初期利率可能較低，但未來利率可能提高。
- 比較各家銀行： 別只看建商合作的銀行，多比較其他銀行的方案，找到利率最低的方案。
- 注意利息支出： 利率看似只有幾個百分點的差異，但長期下來利息支出差距很大，要仔細計算。
2. 貸款成數
- 貸款成數越高，頭期款越低，但利息支出越高： 貸款成數越高，可以貸款的金額越高，頭期款就越低，但你要繳的利息也越多。
- 依自身財力決定： 貸款成數要根據自身財力狀況來決定，避免負擔過重的月繳金額。
- 注意房屋增值： 預售屋的增值空間比較大，可以考慮較高的貸款成數，但也要做好風險評估。
3. 貸款期限
- 貸款期限越長，月繳金額越低，但利息支出越高： 貸款期限越長，可以攤還的年限越久，每月要繳的金額就越低，但你付出的總利息就會更多。
- 選擇適合自己的期限： 選擇合適的貸款期限，要考慮自己的償還能力和未來規劃。
- 注意提前還款： 許多銀行提供提前還款的服務，可以提前償還部分貸款，減少利息支出。
4. 貸款條件
- 房屋類型： 不同房屋類型，銀行的貸款條件也會有所不同。
- 自身條件： 銀行會審核你的財力狀況、信用狀況等，評估你的貸款資格。
- 注意隱藏費用： 除了利息之外，還要注意手續費、鑑估費等隱藏費用。
預售屋貸款注意事項
- 瞭解自身財力： 購屋前要做好財務規劃，確定自己的負擔能力，避免超貸。
- 做好功課： 選擇銀行前，要多比較各家銀行的方案，找到最適合自己的條件。
- 閱讀合約： 簽約前要仔細閱讀合約內容，確認貸款條件、利率、還款方式等資訊。
- 保留所有檔： 貸款過程中，所有的檔都要妥善保存，以備不時之需。
預售屋貸款比較表
| 項目 | 建商配合銀行 | 自己找銀行 |
|---|---|---|
| 流程 | 簡化 | 繁瑣 |
| 利率 | 可能較優惠，但選擇有限 | 可能更低，選擇更多 |
| 審核時間 | 較快 | 可能較慢 |
| 彈性 | 較低 | 較高 |
FAQ 常見問題
Q1：預售屋貸款需要準備哪些檔？
A1：預售屋貸款所需的資料，會依照不同的銀行而有所不同。一般來說，需要準備的檔包含：
- 身分證、戶口名簿
- 財力證明：薪資單、所得稅單、存款證明等
- 購屋契約
- 建築執照
- 土地建物登記謄本
- 其他銀行要求的相關檔
Q2：預售屋貸款可以申請到幾成？
A2：預售屋貸款的成數會根據你的財力狀況、房屋類型、銀行的政策等因素而有所不同。一般來說，貸款成數可以達到房屋總價的7~8成，但實際上還是要依照銀行的評估結果而定。
Q3：預售屋貸款一定要找建商合作的銀行嗎？
A3：不一定，你可以選擇建商合作的銀行，也可以自己找其他銀行。建議你多比較各家銀行的方案，找到最適合自己的條件。
Q4：預售屋貸款有哪些要注意的事項？
A4：預售屋貸款需要注意的事項很多，包括：
- 貸款利率、貸款成數、貸款期限、還款方式等
- 銀行的審核標準和流程
- 合約內容、隱藏費用等
Q5：預售屋貸款有什麼風險？
A5：預售屋貸款的風險主要來自以下幾個方面：
- 銀行可能不核貸
- 建商可能發生財務問題，導致建案無法如期完工
- 房價下跌，房屋價值下降
- 利率上升，利息支出增加
Q6：如何降低預售屋貸款的風險？
A6：降低預售屋貸款風險的方法包括：
- 選擇信譽良好的建商
- 瞭解建案周邊環境和發展潛力
- 保留所有檔，做好貸款相關記錄
- 定期追蹤建案進度
- 監控利率走勢，必要時考慮提前還款
總結
預售屋貸款，選擇建商配合銀行或自己找銀行，各有優缺點。建議你根據自身需求、時間安排和財力狀況來做出最合適的選擇。最重要的，是要多做功課、比較各家銀行方案，找到最划算的貸款方案，圓夢築巢！
