說到買房，你一定聽過「頭期款」這個詞，但你知道預售屋的「自備款」到底要準備多少嗎？別擔心，這篇文章就來幫你揭開這個迷思，讓你不再被銷售人員的「花言巧語」給騙了！
預售屋自備款的迷思：真的像「廣告」說的那樣輕鬆嗎？
許多人對於預售屋的「自備款」抱持著「輕鬆付款」的想像，廣告上也常常打著「低自備款」、「輕鬆成家」的口號，但實際上，預售屋自備款到底要準備多少？真的有那麼容易嗎？
以下我們就來一步一步拆解這個問題：
1. 預售屋自備款的計算方式
預售屋的自備款計算方式，主要依據建案的階段而有所不同，大致上可分為以下幾種：
| 建案階段 | 自備款比例 | 說明 |
|---|---|---|
| 簽約付款 (簽約金) | 5%-10% | 簽約時支付的金額，通常為總價的 5%-10%，依建商而定。 |
| 工程款 | 15%-20% | 依據工程進度分期支付，通常每期支付總價的 15%-20%。 |
| 完工款 | 5%-10% | 房屋完工後支付的尾款，通常為總價的 5%-10%，依建商而定。 |
2. 預售屋自備款的實際案例
舉例來說，如果你要買一間總價 1000 萬元的預售屋，那麼你可能需要準備以下自備款：
| 建案階段 | 自備款比例 | 自備金額 (萬元) |
|---|---|---|
| 簽約付款 (簽約金) | 5% | 50 |
| 工程款 | 15% | 150 |
| 完工款 | 5% | 50 |
| 合計 | 25% | 250 |
這就代表你可能需要準備 250 萬元的自備款才能順利購買這間預售屋！
3. 預售屋自備款的實際負擔
實際上，預售屋自備款的負擔並不像廣告上宣稱的那樣輕鬆，除了上述的金額之外，你可能還會遇到以下額外的費用：
- 稅費：包含契稅、印花稅、土地增值稅等等，約佔總價的 1-2%。
- 代書費：約為總價的 0.5-1%。
- 銀行開戶費：約為數百至數千元。
- 其他雜費：如保險費、管理費等等，金額不定。
這些額外的費用都可能讓你的自備款負擔增加，因此在規劃預算時要記得將這些費用都納入考量。
預售屋自備款的準備秘訣
知道了預售屋自備款的計算方式和實際負擔後，接下來就來談談如何準備預售屋自備款吧！
1. 評估自身財力
在決定購買預售屋之前，最重要的是評估自己的財力，問問自己以下問題：
- 你目前擁有多少存款？
- 你每月的收入和支出狀況如何？
- 你能夠負擔多少房貸？
- 你願意為了購屋犧牲多少生活品質？
根據自己的實際情況，設定一個合理的預算，避免過度負債。
2. 尋找適合的貸款方案
預售屋的貸款方案比一般成屋複雜，銀行會根據建案的進度和施工狀況評估貸款的風險，因此你需要做好功課，尋找適合自己的貸款方案。
- 利率：利率越低，你的房貸負擔越輕。
- 貸款期限：貸款期限越長，每月的繳款金額越低，但總利息支出越高。
- 寬限期：寬限期是指不用償還本金的期間，可以減輕初期房貸的壓力。
- 貸款成數：貸款成數越高，你需要的自備款越少。
建議你多比較幾家銀行的方案，選擇最適合自己的貸款方案。
3. 善用資金運用技巧
除了儲蓄，你也可以利用一些資金運用技巧來幫助你累積自備款，例如：
- 投資：選擇適合自己的投資標的，例如股票、基金、債券等等，增加資產的累積速度。
- 理財：透過理財工具，例如儲蓄險、基金，規劃你的資金運用，達到穩健的累積效果。
投資和理財都有風險，建議你事先做好功課，選擇適合自己的投資方式。
預售屋自備款的注意事項
購買預售屋時，除了準備自備款之外，還有許多需要注意的地方：
1. 慎選建商
選擇信譽良好、施工品質佳的建商至關重要，你可以透過以下管道瞭解建商的資訊：
- 網路上查詢建商評價：可以在 Google、PTT 等平臺搜尋建商的評價，瞭解其他住戶的經驗。
- 實地參觀建案：到建案現場實際參觀，觀察施工進度、建築品質、周邊環境等等。
- 諮詢專業人士：可以諮詢房仲業者、建築師、設計師等等，瞭解建商的背景和口碑。
2. 簽約前仔細閱讀合約
簽約前一定要仔細閱讀合約內容，瞭解你的權利和義務，避免日後產生糾紛。
- 付款方式：確認付款的金額、時間、方式等等。
- 工程延誤：瞭解建商的工程延誤責任和賠償方式。
- 違約賠償：瞭解違約的條件和賠償金額。
建議你找專業的律師或代書協助審閱合約內容。
3. 保留相關證據
在購買預售屋的過程中，保留所有相關證據，例如：
- 合約書：確認合約內容與實際情況一致。
- 付款單據：作為付款紀錄。
- 溝通紀錄：保留與建商之間的溝通紀錄，例如信件、電話錄音等等。
這些證據可以作為日後爭議的佐證。
FAQ 常見問題
Q1. 預售屋自備款可以分期付款嗎？
A1：可以，但每個建商的付款方式可能不同，建議你在簽約前詢問建商的付款方式和分期付款的方案。
Q2. 預售屋自備款需要一次付清嗎？
A2：不一定，有些建商會提供分期付款的方案，你可以根據自己的財力狀況選擇適合的付款方式。
Q3. 預售屋自備款可以貸款嗎？
A3：可以，銀行通常會提供預售屋的貸款方案，但貸款條件會根據建案的進度和施工狀況有所不同。
Q4. 預售屋自備款需要準備多少錢？
A4：自備款的比例會根據建案的不同而有所差異，通常會在總價的 15% 至 30% 之間，建議你諮詢建商或房仲業者瞭解詳細的付款方式。
Q5. 購買預售屋需要注意什麼？
A5：購買預售屋需要注意的事項很多，例如：建商的信譽、合約內容、付款方式、工程進度等等，建議你做好功課，諮詢專業人士，避免日後產生糾紛。
總結
預售屋自備款的準備並非易事，需要仔細評估自身的財力狀況、尋找適合的貸款方案，並慎選建商、仔細閱讀合約，做好功課才能避免日後產生不必要的麻煩。希望這篇文章能幫助你瞭解預售屋自備款的相關知識，讓你更有效率地規劃你的購屋計畫。
