夢想中的家，終於要入手了！你滿心期待著預售屋的交屋，但銀行卻潑了冷水，說你的貸款成數不足，差額一大堆，讓你頓時感到壓力山大！別慌！設計師來幫你解套！
預售屋貸款成數不足，就像是一場突如其來的暴風雨，打亂了你原本的購屋計畫。你可能心裡想著：為什麼銀行會貸款成數不足？難道是我的財力不夠好嗎？其實，銀行在核貸時，會考量你的信用狀況、收入穩定度、負債比例等多方面的因素，才會決定最終的貸款成數。
為什麼銀行會貸款成數不足？
銀行就像一位嚴謹的評審，會仔細審視你的財務狀況，評估你是否具有足夠的還款能力。以下幾種情況，可能導致銀行核貸成數不足：
- 信用評分不足： 就像學生考試成績一樣，你的信用評分是銀行評估你信用的重要指標。如果你過去曾經有過繳款紀錄不佳的情況，例如信用卡繳款逾期、貸款違約等等，就像是一張成績單上留下了不好的紀錄，銀行自然會降低你的信用評分，進而影響核貸成數。
- 收入不穩定： 收入就像是一台穩定運行的引擎，推動著你還款的動力。如果你的收入證明無法證明你有穩定的還款能力，例如你是自由業、薪資不固定，銀行就像一位謹慎的司機，會擔心你是否能穩定地駕駛這台車，避免陷入債務的泥沼，因此會降低核貸成數。
- 負債比例過高： 負債比例就像是一台車子的負載量，如果負載過重，車子就會吃力。如果你已經背負了過多的債務，例如信用卡債務、其他貸款金額過大，銀行就會擔心你是否能承受額外的房貸負擔，就像是一台滿載的車子，無法再承載過多的重量，因此會降低核貸成數。
- 房價過高： 房價就像是一台車子的價格，如果價格過高，銀行可能會評估你的還款能力是否能夠負擔。有些銀行針對預售屋，會設定最高貸款成數，例如7成或8成。如果房價過高，超過銀行設定的最高貸款成數，就像是一台昂貴的車子，需要更多的資金才能購買，也會導致你必須自備更多資金。
- 建案品質或銷售狀況不佳： 銀行也會評估建案的品質和銷售狀況，就像一位投資者會評估投資標的的風險一樣。如果建案品質有問題，或銷售狀況不佳，銀行可能會擔心建案的價值會下降，也可能會降低核貸成數。
預售屋貸款成數不足怎麼辦？
預售屋貸款成數不足，就像一場突發狀況，需要你沉著應對。別急著灰心，可以先跟建商協商，看看有沒有以下解套方案：
方案一：分期付款
差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
就像是一位元學生，需要分期繳納學費一樣。例如：你預計貸款800萬，銀行只核貸600萬，差額200萬。賣方同意你以8年的時間，按照貸款的利率，每月分期繳納200萬的差額。
優點：
- 降低自備款壓力：就像減輕學生的經濟負擔一樣，分期付款可以降低你一次性支付的自備款金額，減輕你的資金壓力。
- 繳款年限較長：就像學費可以分期繳納一樣，分期付款可以讓你用更長的時間來支付差額，減輕每月的還款負擔。
缺點：
- 分期付款的利息較高：就像銀行會收取利息一樣，分期付款的利息會比直接一次付清的利息高很多。
- 繳款時間較長：就像學生需要長時間才能完成學業一樣，分期付款需要較長時間才能真正擁有房屋。
方案二：縮短償還期限
差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。
就像一位學生，可以選擇提前畢業一樣。例如：你預計貸款800萬，銀行只核貸500萬，差額300萬。賣方同意你以7年的時間，按照貸款的利率，每月分期繳納300萬的差額。
優點：
- 繳款時間較短：就像學生可以提前畢業一樣，縮短償還期限可以讓你更快速地擁有房屋。
- 繳款金額相對較高，利息成本也相對較低： 就像縮短學費繳納時間一樣，縮短償還期限會提高每月的還款金額，但相對來說，利息成本會降低。
缺點：
- 每月繳款金額較高： 就像縮短學費繳納時間一樣，縮短償還期限會提高每月的還款金額，需要較高的還款能力。
- 繳款時間較短： 就像學生需要時間準備畢業考一樣，縮短償還期限可能會讓你的資金周轉較不靈活，可能會帶來一定的壓力。
方案三：其他方案
除了上述兩種方案外，還有其他方式可以解決預售屋貸款成數不足的問題：
- 增加自備款： 就像學生需要儲蓄學費一樣，增加自備款是最直接的方式，可以補足銀行核貸不足的金額。
- 找親朋好友協助： 就像學生向父母借錢一樣，可以向親朋好友借款，補足自備款金額。
- 尋找其他貸款管道： 就像學生可以申請助學貸款一樣，可以嘗試尋找其他銀行或民間貸款公司，可能提供較高的貸款成數。
- 轉售預售屋： 就像學生決定放棄學業一樣，如果真的無法負擔自備款，也可以考慮轉售預售屋。
建議
- 盡早開始做功課： 就像準備考試一樣，想要買預售屋，一定要做好功課，瞭解自己的財力狀況，以及預售屋貸款的流程和條件。
- 做好預算規劃： 就像制定學習計畫一樣，買房子是一件大事，一定要做好預算規劃，評估自己能夠負擔的房價和自備款。
- 詢問建商的解套方案： 就像詢問老師一樣，建商往往對於預售屋貸款成數不足的問題，有比較多的經驗，可以多詢問建商的解套方案。
- 與銀行溝通： 就像與教授討論論文一樣，如果銀行核貸成數不足，可以與銀行溝通，嘗試提供更多資料，爭取較高的核貸成數。
- 尋求專業人士的幫助： 就像尋求家教一樣，建議可以諮詢專業的房仲業者或理財顧問，他們可以提供更多資訊和建議。
FAQ 常見問題
Q1：如果賣方不同意分期付款或縮短償還期限，該怎麼辦？
A1：如果賣方不同意上述方案，你可以嘗試和其他建商談談，就像學生尋找其他學校一樣，或者考慮購買其他預售屋。
Q2：如果銀行貸款成數真的不足，我能怎麼辦？
A2：如果銀行貸款成數真的不足，你可能需要增加自備款，就像學生需要增加打工時數一樣，或者找親朋好友協助，才能順利購屋。
Q3：預售屋貸款成數不足會影響到我的購屋權益嗎？
A3：預售屋貸款成數不足，可能會影響你購屋的資金準備，就像學生需要多準備一些學費一樣，但不會影響你的購屋權益。
