想要買房，很多人會考慮預售屋，因為價格通常比成屋便宜，而且有時間可以慢慢規劃裝潢，聽起來是不是很划算？但別忘了，預售屋的眉角可不少，其中一個很重要的問題就是：「預售屋有房地合一稅嗎？」
別擔心，今天就讓過來人來好好跟你聊聊預售屋的房地合一稅！
預售屋買賣，房地合一稅一樣逃不了！
很多人都以為預售屋還沒有蓋好，就不需要繳房地合一稅，其實這是個大誤解！預售屋的買賣一樣會被課徵房地合一稅，只是課徵的方式和時間點跟成屋有所不同。
簡單來說，房地合一稅是針對房屋所有權的轉移課徵的稅款，無論你是買的是預售屋還是成屋，只要你取得了房屋所有權，就要開始計算持有期間，並依據持有期間長短計算房地合一稅。
換句話說，預售屋的房地合一稅是在你「取得房屋所有權」時開始計算，也就是辦完所有權移轉登記後，你就要開始計算持有期間，並依據持有期間長短計算房地合一稅。
預售屋房地合一稅，有哪些重點要注意？
預售屋的房地合一稅雖然跟成屋一樣都要繳，但還是有一些細節要注意，以下整理幾個重點：
1. 預售屋的持有期間從哪裡開始算？
預售屋的持有期間從「取得房屋所有權」的那一刻開始計算，也就是辦完所有權移轉登記後，開始算你的持有時間。
很多朋友可能會問，如果預售屋還沒蓋好，我的持有期間是從簽約開始算嗎？還是從交屋開始算？
其實，預售屋的持有期間計算跟房屋實質的建造進度無關，而是以取得所有權的登記日期為準。
以法律的角度來說，取得房屋所有權的證明檔就是「所有權移轉登記」。這份檔代表著房屋的所有權已經正式轉移到你的名下，所以持有期間也從這一天開始計算，而不是從簽約或交屋的時間開始計算。
2. 預售屋可以列舉扣除的費用有哪些？
預售屋的列舉扣除費用跟成屋有所不同，主要可以列舉扣除：
土地取得成本：包含買地成本、土地稅、地價稅、房屋稅等等，如果你是直接跟建商購買，土地成本通常由建商提供。
舉例來說，如果建商取得一塊土地的成本是 1 億元，他們在建案銷售時，就會將這塊土地的成本分配到每戶的售價中。
房屋建築成本：包含建造成本、房屋稅、建築執照費用、水電管線等等，建商通常會提供相關檔。
建築成本包含了建築材料、人工費用、施工管理費用等等，建商在興建房屋時會累積這些成本，並在建案銷售時將這些成本分配到每戶的售價中。
其他相關費用：包含仲介費、代書費、印花稅、規費等等。
仲介費通常是房屋買賣過程中不可避免的費用，代書費則是指在房屋買賣過程中，代書協助辦理所有權移轉登記等相關業務所需的費用。印花稅是依據買賣金額計算的稅款，規費則是指政府機關辦理房屋買賣相關手續時收取的費用。
特別注意：預售屋的列舉扣除費用需要保留相關的發票、收據和檔，以備日後申報房地合一稅時使用。
3. 預售屋的房地合一稅率怎麼算？
預售屋的房地合一稅率和成屋一樣，依據持有期間長短而有所不同：
| 持有期間 | 房地合一稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 2 年以上，未滿 5 年 | 35% |
| 5 年以上，未滿 10 年 | 20% |
| 10 年以上 | 10% |
舉例：
假設你買了一間預售屋，總價 1000 萬元，持有期間 3 年，賣出時獲利 200 萬元，那麼你需要繳納的房地合一稅就是 200 萬 * 35% = 70 萬元。
房地合一稅的計算方式並非單純以房屋的售價為依據，而是以房屋的獲利金額為基礎。
房屋獲利金額的計算方式為：房屋賣出價 - 房屋成本 - 列舉扣除費用。
預售屋房地合一稅，避稅秘訣大公開！
想要繳少一點的房地合一稅，除了要掌握計算方式之外，也有一些避稅秘訣可以參考：
選擇持有超過 10 年的房子：持有時間越長，房地合一稅率就越低，可以有效降低稅金負擔。
舉例來說，如果你將一間預售屋持有超過 10 年後才出售，即使你獲利了 200 萬元，也只需要繳納 200 萬 * 10% = 20 萬元的房地合一稅，比持有 3 年的房地合一稅少很多。
善用列舉扣除費用：保留好相關的發票、收據和文件，並根據規定正確申報，可以有效減少課稅所得。
舉例來說，如果你購買預售屋時有支付仲介費、代書費、印花稅等相關費用，這些費用都可以作為列舉扣除的項目，進而減少你的課稅所得，降低房地合一稅的負擔。
善用免稅額：根據房地合一稅的規定，每人每年可以享有 40 萬元的免稅額，如果你的獲利金額不高，就可以利用免稅額來減輕稅負。
舉例來說，如果你出售預售屋的獲利金額只有 30 萬元，就可以利用免稅額抵銷掉部分稅款，不用繳納房地合一稅。
FAQ 常見問題
Q1：預售屋的房地合一稅一定要繳嗎？
A1：只要你有賺錢，就一定要繳房地合一稅，沒有免稅的規定。
Q2：預售屋的房地合一稅怎麼申報？
A2：預售屋的房地合一稅在房屋所有權移轉登記後，由稅務機關進行核定，並會寄發繳稅通知書。
Q3：預售屋的房地合一稅可以分期繳納嗎？
A3：房地合一稅沒有分期繳納的規定，但可以選擇用信用卡繳稅。
Q4：預售屋的房地合一稅可以抵稅嗎？
A4：房地合一稅目前沒有可以抵稅的規定。
Q5：預售屋的房地合一稅可以扣除貸款利息嗎？
A5：房地合一稅的計算方式中，並沒有包含貸款利息的扣除項目。
Q6：預售屋的房地合一稅可以請代書幫忙申報嗎？
A6：可以請代書幫忙申報，但代書僅協助申報程式，並不代表能幫你省稅。
總結
買房是人生大事，預售屋的房地合一稅也需要仔細瞭解，才能避免踩到地雷。希望這篇文章能幫助你更瞭解預售屋的房地合一稅，讓你買房之路更加順利！
