你滿懷期待地簽下預售屋合約，腦海裡已經開始規劃未來在夢想中的家裡，擺設著你精心挑選的傢俱、裝飾品，甚至已經預想好週末早上陽光灑落在客廳的模樣。然而，當你興致勃勃地等著新家落成，卻發現開發商突然宣佈要更改建材，或是工程進度嚴重落後，讓你心生不安，甚至想解約？！
別擔心，你不是一個人！許多人都有過這樣的疑問，究竟預售屋能不能解約？什麼情況才能解約？ 解約之後，錢要怎麼拿回來？今天就讓老司機我來為你解惑，讓你避開買房的陷阱，安心擁有夢想中的家！
預售屋解約，法律條文怎麼說？
別以為預售屋買賣就像一般商品，想退就退！預售屋涉及複雜的法律關係，買賣雙方都要遵守「預售屋買賣定型化契約」的規定。這個契約就像一份「買賣遊戲規則」，它清楚列明瞭買賣雙方的權利義務，讓雙方都能在公平、透明的原則下進行交易。
契約中的「關鍵字」，影響你的權益！
預售屋買賣定型化契約通常包含以下幾個關鍵條款，影響著你解約的權利：
- 主要建材及其廠牌、規格： 這就像建材的「身分證」，清楚記載著房屋使用的主要建材，例如地板、磁磚、衛浴設備等，以及使用的廠牌和規格。如果賣方擅自更改建材，例如將原本說好的進口石材換成國產石材，或是原本的廚房設備換成低階品牌，你就具有解約權。
- 開工及取得使用執照期限： 這個條款就像工程的「時間表」，清楚記載著預計開工的時間和取得使用執照的期限。如果賣方無法在合約規定的時間內開工，或取得使用執照，例如原本說好一年完工，卻拖延了半年，超過了一定的容忍期限，你也可以主張解約。
- 賣方之瑕疵擔保責任： 這條款就像房屋的「保固條款」，規定了賣方對於房屋的品質負擔的責任。如果賣方所交付的房屋有重大瑕疵，例如漏水、壁癌、牆面龜裂等，影響房屋安全或使用，你也有權要求解約。
提醒你，解約並非想解就解，你需要提供相關證據證明賣方違約，才能成功解約！
買方違約，小心賠錢！
當然，買方也有可能違約！例如：
- 未依約付款： 買方未依照合約規定繳納房款，就會被視為違約。
- 違反其他合約條款：例如買方擅自轉讓房屋所有權，或未依規定取得貸款等。
一旦買方違約，賣方可以根據合約規定，要求買方支付違約金，最高可以沒收房地總價的15%，但若金額超過已繳價款，則以已繳價款為限。 因此，買方一定要謹慎履行合約內容，避免違約造成財務損失！
預售屋解約，小心！
預售屋解約的過程十分複雜，涉及法律層面的問題，建議你諮詢專業的律師或地政士，才能保障自身權益。切勿輕信網路上流傳的說法，以免造成更大的損失。
選擇優良建商，降低風險！
預售屋解約往往是最後的手段，選擇優良的建商，才能降低風險。你可以參考以下幾個方面：
- 建商的信譽： 可以查詢建商過去的建案品質、評價、工程履約狀況等資訊，瞭解建商的信譽和口碑。
- 建商的財務狀況： 可以查詢建商的財務報表，瞭解建商的財務狀況是否穩定，是否能夠順利完成建案。
- 建商的工程團隊： 可以詢問建商的工程團隊經驗和技術，瞭解他們是否能夠建造出符合你需求的房屋。
此外，你也可以與其他購屋者交流，瞭解他們對於建商的評價，以及購買建案後的實際居住體驗。
FAQ 常見問題
Q1: 解約後，已繳的房款可以拿回來嗎？
A1: 這要看情況而定！如果你是因為賣方違約而解約，例如賣方更改建材、延誤工期或房屋品質出現重大瑕疵，通常可以全額取回已繳的房款。但如果你是因為自身原因違約，例如無法按時繳款或違反其他合約條款，則可能要依照合約規定支付違約金，甚至會損失部分已繳房款。
Q2: 如何申請解約？
A2: 首先，你必須確認賣方是否真的違約。建議你先以書面方式向賣方提出改善要求，並保留所有相關證據，例如合約檔、通話紀錄、email 等，作為日後主張解約的佐證。如果賣方沒有改善，或拒絕改善，你就可以向法院提起訴訟，主張解約。
Q3: 解約需要花很多錢嗎？
A3: 這取決於你的解約原因、是否需要委任律師等因素。如果你有充分的證據證明賣方違約，且賣方願意和解，解約的費用可能會比較低。但如果你需要提起訴訟，則可能會需要支付訴訟費用，以及律師費用等，建議你諮詢專業的法律人士，評估解約的成本效益。
Q4: 預售屋解約，需要多久時間？
A4: 解約的時間長短取決於許多因素，例如：
- 違約的程度： 如果是輕微的違約，例如工期延誤幾天，可能只需要協商即可解決。但如果是重大違約，例如建材大幅更改，則可能需要較長的時間進行協商或訴訟。
- 雙方的態度： 如果雙方都願意協商，解約的時間可能較短。但如果一方堅持己見，或需要透過訴訟來解決爭議，則解約的時間可能會很長。
- 法律流程的複雜程度： 有些案件可能涉及複雜的法律問題，需要花費更多時間進行調查、證據蒐集和訴訟程式。
Q5: 預售屋解約，有哪些風險？
A5: 預售屋解約的過程充滿變數，可能面臨以下風險：
- 解約失敗： 如果你沒有充分的證據證明賣方違約，或你的解約理由不被法院認可，則解約可能會失敗，你可能會損失部分已繳房款，甚至面臨違約金。
- 法律訴訟時間長： 訴訟過程可能需要很長的時間，而且過程中需要花費金錢和精力，讓你身心俱疲。
- 和解條件不理想： 如果雙方進行協商，可能無法達成理想的和解條件，例如你可能只能拿回部分已繳房款。
總結
預售屋解約不是一件容易的事，涉及複雜的法律條文，買賣雙方都應該要謹慎地瞭解合約內容，並在出現爭議時，尋求專業人士的協助。
