終於要買房了！你已經找到心儀的房子，也和房仲談妥價格，準備簽約了，卻在最後一刻卡關：銀行鑑價結果低於成交價！
別擔心，這可是許多購屋族會遇到的狀況！銀行鑑價低於成交價，其實並不代表你無法貸款，只是需要多花點心思，才能順利過關斬將。
為什麼銀行鑑價會低於成交價？
銀行鑑價低於成交價，其實很正常！主要有以下幾個原因：
- 銀行鑑價保守： 銀行可不是慈善機構，他們要的是穩賺不賠的生意！銀行鑑價通常會以「保守」的態度進行，以確保自身資金安全。他們會參考市場行情、周邊房價、房子的屋齡、物件本身的狀況等因素，進行評估。銀行就像一個精明的投資人，他們希望投資的房子能夠保值，而且在未來能夠順利轉手，避免蒙受損失。
- 成交價過高： 有可能你買到的房子價格偏高，超出市場行情，因此銀行鑑價會比成交價低。就像是買了一件衣服，你可能覺得它的設計很漂亮，價格也合理，但實際上這件衣服可能只是比較流行，並不具有很高的價值，所以銀行的鑑價結果可能就會低於你的購買價格。
- 房屋條件不佳： 如果房子屋齡較老、裝修品質不佳、周邊環境不好，也會影響銀行的鑑價結果。就像一輛二手車，如果車況不好、保養紀錄不完整，價格自然就會低於市價。
- 貸款成數不足： 銀行根據你的收入、負債狀況等因素，會決定能貸款的成數。如果你的貸款成數不足，可能會導致鑑價低於成交價。銀行就像一個貸款公司，他們希望借錢給有能力還款的人，如果你的收入不高、負債過高，銀行就會降低貸款成數，這也是為了保障他們的資金安全。
銀行鑑價低於成交價怎麼辦？
別慌！銀行鑑價低於成交價並不代表貸款失敗，你仍然可以透過以下方式，爭取更高的貸款成數：
1. 瞭解銀行鑑價的依據：
- 確認鑑價報告內容： 拿到銀行的鑑價報告後，別急著生氣，仔細閱讀報告內容，瞭解銀行評估的項目、價格來源、評估結果等。就像醫生開出的診斷書，你要仔細閱讀，才能知道自己哪裡出了問題。
- 瞭解市場行情： 查詢周邊房價，確認銀行鑑價是否合理。你可以參考實價登錄網站或諮詢專業的房仲業者。就像買東西之前要貨比三家，買房之前也要瞭解市場行情，才能避免買到價格偏高的房子。
- 評估房屋優缺點： 分析房屋的優缺點，找出銀行可能低估的價值，例如：
- 屋齡低於市場平均： 若房子屋齡較新，但銀行鑑價卻以較老的房子標準評估，你可以提供相關檔證明，例如：裝修紀錄、房屋翻新証明等。就像一輛新車，即使跑了幾千公里，仍然比舊車更有價值，你應該向銀行說明你的房子比其他同齡的房子更具價值。
- 特殊格局或景觀： 若房子擁有特殊格局或景觀，例如：高樓層、視野遼闊、獨立車位等，但銀行鑑價未充分反映這些優點，你可以提供相關照片或資料佐證。就像一間有陽台的房子，比沒有陽台的房子更有價值，你應該向銀行說明你的房子比其他同類型的房子更具優勢。
- 周邊環境發展潛力： 若房子周邊環境有發展潛力，例如：捷運開通、商業發展等，但銀行鑑價未充分考慮這些因素，你可以提供相關資料佐證。就像一間位在市中心黃金地段的房子，比郊區的房子更有升值潛力，你應該向銀行說明你的房子在未來會有更高的價值。
2. 準備財力證明，提升貸款成數：
- 提供收入證明： 除了薪資證明之外，還可以提供其他收入來源，例如：投資收益、租金收入等。就像銀行要瞭解你的還款能力，你需要提供更多證明來讓銀行相信你能夠還清貸款。
- 繳稅證明： 提供個人所得稅申報資料、房屋稅繳納證明等，證明你的繳稅能力。就像銀行希望借錢給信用良好的借款人，你需要提供更多證明來證明你的信用良好，讓銀行更願意借錢給你。
- 存款證明： 提供定期存款、股票、基金等財力證明，展示你的經濟實力。就像銀行希望借錢給財力雄厚的借款人，你需要提供更多證明來證明你的財力雄厚，讓銀行更有信心借錢給你。
- 其他財力證明： 除了上述檔之外，你也可以提供其他財力證明，例如：保險單、不動產持有證明等。就像銀行希望借錢給有擔保的借款人，你需要提供更多證明來證明你有足夠的資產，讓銀行更有把握借錢給你。
3. 和銀行協商：
- 主動聯繫銀行： 接到銀行鑑價結果後，別猶豫，主動聯繫銀行的貸款專員，瞭解銀行鑑價的依據，並提出你的意見。就像顧客要向商家提出意見，你也要向銀行提出你的想法，爭取更高的貸款成數。
- 提供額外資料： 準備好相關財力證明和房屋優點資料，向銀行說明你能夠償還貸款的能力，爭取更高的貸款成數。就像學生要向老師提出報告，你需要準備好充足的資料，才能說服銀行相信你。
- 積極溝通： 保持良好的溝通態度，理性且客觀地表達你的需求，並試著達成雙方都能接受的方案。就像朋友之間要互相理解，你和銀行也要保持良好的溝通，才能找到彼此都能接受的方案。
4. 考慮其他方案：
- 降低購屋預算： 如果你無法接受銀行鑑價結果，可以嘗試降低購屋預算，或尋找其他符合銀行鑑價標準的房子。就像買東西要量入為出，買房也要根據自己的財力狀況，選擇適合的房子。
- 增加自備款： 提高自備款比例，減少貸款金額，降低銀行的風險，提高貸款成數。就像投資要分散風險，買房也要準備足夠的自備款，才能降低風險。
- 尋求專業協助： 可以尋求專業房仲業者、代書或理財顧問的協助，他們可以提供專業的建議和協助，幫助你解決銀行鑑價低於成交價的問題。就像需要專業的醫生來治病，你也需要專業人士的幫助，才能順利解決問題。
銀行鑑價低於成交價，如何避免？
- 事前做好功課： 在看房前，先瞭解市場行情，並參考周邊房價，避免買到價格偏高的房子。就像旅行前要做好功課，買房前也要做好功課，才能避免後悔。
- 評估自身財力： 清楚評估自己的收入和負債狀況，選擇符合自己財力狀況的房子，避免貸款成數不足。就像要量力而為，買房也要根據自己的經濟狀況，選擇適合的房子。
- 選擇信譽良好的銀行： 選擇信譽良好的銀行，並仔細閱讀貸款合約內容，瞭解貸款條件和鑑價標準。就像要選擇好的醫生，也要選擇好的銀行，才能避免被坑。
- 諮詢專業意見： 在看房或辦理貸款前，可以諮詢專業房仲業者、代書或理財顧問的意見，避免發生不必要的糾紛。就像要尋求專業人士的幫助，買房也要諮詢專業人士的意見，才能避免發生問題。
FAQ 常見問題
Q1：銀行鑑價低於成交價，我可以拒絕簽約嗎？
A1： 當然可以！如果你不接受銀行鑑價結果，可以選擇不簽約，或者與賣方協商降低價格。就像買東西不滿意，你可以選擇不買，買房也是一樣。
Q2：如果銀行鑑價和成交價差距很大，怎麼辦？
A2： 如果你認為銀行鑑價過低，可以與銀行協商，提供更多財力證明或房屋優點資料，爭取更高的貸款成數。就像要向老闆爭取加薪，你需要提供更多理由，才能讓老闆相信你。
Q3：銀行鑑價結果會影響房貸利率嗎？
A3： 銀行鑑價結果會影響你的貸款成數，但通常不會直接影響房貸利率。就像你的收入會影響你的房貸利率，但不會直接影響你的房貸成數。
Q4：銀行鑑價低於成交價，是否代表房子有問題？
A4： 不一定是！銀行鑑價會綜合考慮市場行情、房屋條件、貸款人財力等因素，不代表房子有問題。就像銀行要評估你的還款能力，也會根據你的收入和資產來決定是否借錢給你。
Q5： 銀行鑑價低於成交價，要多久才能完成貸款流程？
A5： 銀行鑑價流程大約需要1-2週，但實際時間會依銀行作業流程而有所不同。就像辦理其他手續，銀行貸款也需要一段時間，你需要耐心等待。
Q6：如何提升銀行鑑價的結果？
A6： 你可以提供更多財力證明、房屋優點資料，並與銀行積極溝通，爭取更高的貸款成數。就像要讓老闆相信你的能力，你需要提供更多證明，才能讓銀行相信你。
總結
銀行鑑價低於成交價，雖然令人沮喪，但並非絕境！只要你積極準備，理性應對，就能順利取得貸款，圓你的購屋夢。就像克服任何困難，買房也需要勇氣和智慧，相信你一定能克服難關，成功買到屬於你的房子！
