「過戶等於交屋嗎？」，這句話常常在買賣房屋的過程中被提起，但對於許多第一次購屋的民眾來說，這可是個大大的迷思！買房子可是人生大事，可不能因為一知半解就掉入陷阱，白白損失了權益。今天就讓專業的室內設計師來跟大家聊聊，什麼是「過戶」，什麼又是「交屋」，還有哪些眉眉角角需要注意，讓你買房過程順暢無憂！
買房流程大揭密：過戶 vs 交屋，你真的懂嗎？
買賣房屋的過程看似簡單，實際上卻需要經歷許多繁複的步驟，其中最常讓新手房客感到困惑的莫過於「過戶」和「交屋」這兩個關鍵詞了。很多人會誤以為過戶完成就等於交屋，可以馬上搬進去住，但事實上，這兩個概念截然不同，之間還存在著許多重要的環節需要處理。
過戶：法律上的「轉移所有權」，交屋：實質上的「交接房屋」
簡單來說，過戶是買賣雙方進行房屋所有權移轉的法律程式，就像是把房屋的所有權從賣方轉移到買方名下，象徵著法律上房屋的歸屬已經改變。而交屋則是實質上將房屋的鑰匙交給買方，進行房屋及相關設備的點交，代表著買方正式取得房屋的使用權，可以開始搬進去住。
- 過戶主要透過「房屋所有權移轉登記」的程式來完成，過程中需要經過許多步驟，例如：
- 準備文件：買賣雙方需要準備好相關的證件和檔，像是身分證、印章、房屋權狀等。這些檔如同房屋的所有權憑證，需要仔細確認，確保檔齊全且無誤。
- 辦理過戶：到地政事務所辦理房屋所有權移轉登記，並繳交相關費用。這步驟就像是在政府機關進行房屋所有權的正式登記，確認房屋所有權已經正式轉移。
- 取得新的房屋權狀：過戶完成後，買方會取得新的房屋權狀，證明房屋所有權已轉移到自己名下。新的房屋權狀就如同你的房屋「身分證」，代表著你正式成為房屋的所有人。
- 交屋則是在過戶完成後，買賣雙方一同到房屋現場進行以下動作：
- 確認房屋狀況：檢查房屋是否有任何損壞或瑕疵，例如牆壁是否有裂縫、地板是否有損壞等等。這步驟可以幫助買方確認房屋是否符合當初的購買協議，避免日後產生糾紛。
- 點交物品：買賣雙方需要共同確認房屋內部的物品，例如傢俱、家電等是否齊全，並進行點交。點交就像是在確認房屋「嫁妝」，確保所有物品都完好無缺，避免遺失或損壞。
- 完成交接：買方取得房屋鑰匙，並完成房屋的交接。這一步就如同正式「接手」房屋，從此成為房屋的新主人，可以自由使用和處置。
過戶不等於交屋，中間還有一段距離！
雖然過戶和交屋息息相關，但兩者並非同時進行的。過戶是買賣雙方完成房屋所有權轉移的法律程式，而交屋則是在過戶完成後，實際上將房屋交給買方，進行房屋及相關設備的點交。
以簡單的比喻來說：
想像一下，你買了一台新手機，但你必須先去電信公司辦理門號，才能開始使用這支手機。過戶就如同辦理門號，是取得手機所有權的必要程式；而交屋則如同拿到手機，可以開始使用手機的所有功能。
舉個例子：
假設小明買了一間房子，簽約後就開始辦理貸款和過戶手續，過戶完成後，小明還需要等待賣方繳清貸款，銀行發放清償證明後，才能安排交屋。這就像你買了一台手機，但你需要先繳清手機款，才能真正擁有這支手機並開始使用。
所以，過戶完成不代表可以直接搬進去住，還需要等到交屋手續全部完成才能真正擁有房屋的居住權。
買賣雙方都需要瞭解的交屋流程
買賣雙方都應該瞭解交屋流程，才能避免糾紛，順利完成房屋交易。
買方需要瞭解的交屋流程
- 貸款核貸完成：銀行審核通過貸款申請後，會發放核貸通知。這代表銀行願意借錢給你買房，需要仔細確認貸款金額、利率、期限等資訊。
- 簽署房屋貸款合約：買方需與銀行簽署房屋貸款合約，並確認貸款利率、期限等相關資訊。這步就像是在正式簽署借款合約，需要仔細閱讀合約內容，確保瞭解所有權利義務。
- 銀行代償房貸：買方貸款銀行會代償賣方尚未繳納的房貸金額，並取得賣方貸款銀行核發之清償證明。這表示銀行會先幫你付清賣方欠下的房貸，以確保房屋所有權可以順利轉移。
- 準備交屋文件：準備好房屋權狀、建物登記謄本等相關檔，並確認所有檔齊全。這些檔如同房屋的「戶籍謄本」，需要確認是否完整無誤。
- 驗屋：請專業的驗屋師進行房屋驗屋，檢查房屋是否有任何損壞或瑕疵。驗屋就像是在「檢查二手車」，確保房屋沒有隱藏的缺陷，避免日後產生糾紛。
- 交屋：完成以上步驟後，即可與賣方約定交屋時間，進行房屋及相關設備的點交。這步驟就像是在進行房屋「交接儀式」，確認房屋所有權和使用權正式轉移到你的名下。
賣方需要瞭解的交屋流程
- 準備交屋文件：準備好房屋權狀、建物登記謄本等相關檔，並確認所有檔齊全。這步驟就像是在準備房屋的「出嫁禮」，需要確保所有檔都齊全，避免遺漏。
- 清償房貸：繳清所有房貸，並取得銀行核發之清償證明。這步驟就像是在「還清債務」，確保房屋所有權可以順利轉移給買方。
- 確認房屋狀況：確認房屋內部是否保持良好狀態，並確保房屋設備正常運作。這步驟就像是在「整理房子」，確保房屋保持乾淨整潔，方便買方入住。
- 點交房屋：與買方一同到房屋現場進行房屋及相關設備的點交。這步驟就像是在進行房屋的「交接儀式」，確保房屋所有權和使用權正式轉移給買方。
- 完成交接：將房屋鑰匙交給買方，並完成房屋的交接。這一步就如同正式「釋出」房屋，從此不再擁有房屋的所有權和使用權。
交屋需要注意的細節
除了上述流程，交屋時還有許多需要注意的細節，以下列舉一些常見的注意事項：
| 注意事項 | 說明 |
|---|---|
| 房屋驗屋 | 驗屋是交屋前不可或缺的步驟，可以幫助買方發現房屋潛在的瑕疵，避免日後產生糾紛。建議請專業的驗屋師進行驗屋，並做好紀錄，作為日後維修的依據。 |
| 設備點交 | 交屋時需要確認房屋內的各項設備是否完好，例如：水電、瓦斯、冷氣、衛浴等。建議買賣雙方共同確認設備的功能，並做好紀錄，避免日後產生爭議。 |
| 房屋清潔 | 交屋前，賣方需要將房屋清潔乾淨，並將所有個人物品搬離。買方則需要確認房屋清潔狀況，並確認房屋內部是否有任何垃圾或髒汙。 |
| 水電費、瓦斯費等費用 | 交屋時需要確認水電費、瓦斯費等費用是否已結清。建議買賣雙方在簽約時就明確約定費用結算方式，避免日後產生爭議。 |
| 房屋稅、地價稅等稅費 | 交屋時需要確認房屋稅、地價稅等稅費是否已繳納。建議買賣雙方在簽約時就明確約定稅費負擔方式，避免日後產生爭議。 |
| 房屋保固 | 部分新成屋或中古房屋會有房屋保固期，交屋時需要確認保固內容，並保留相關檔，方便日後維修。 |
| 房屋保險 | 交屋後，買方需要自行辦理房屋保險，以保障房屋安全。 |
交屋後應該如何處理？
交屋完成後，買方應該做好以下事情：
- 辦理水電瓦斯等戶名變更：將房屋的水電瓦斯等相關戶名變更為自己的名義。這步驟就像是在「改戶籍」，確保房屋的相關費用和服務都能順利使用。
- 辦理房屋保險：為房屋投保火災、地震等保險，以保障房屋安全。這步驟就像是在為房屋「買保險」，確保房屋在發生意外時可以得到保障。
- 整理房屋：將房屋整理乾淨，並根據自己的需求佈置房屋。這步驟就像是在「佈置新家」，讓房屋煥然一新，成為舒適的生活空間。
FAQ 常見問題
Q1：過戶和交屋哪個比較重要？
A1：過戶和交屋都很重要，缺一不可。過戶代表房屋所有權已轉移，而交屋則是將房屋實際交給買方。如同擁有汽車和駕駛汽車的概念，過戶是取得房屋所有權，而交屋是取得房屋使用權。
Q2：過戶完成後，賣方還能住在房屋裡面嗎？
A2：過戶完成後，賣方就喪失了房屋的所有權，不能再繼續住在房屋裡面。就好比你把房子賣給別人，就不能再住在原本的房子裡面。
Q3：交屋後，買方可以馬上搬進去住嗎？
A3：交屋完成後，買方就可以搬進去住了，但是需要先辦理水電瓦斯等戶名變更。就好比你買了一台車，但你需要先去辦理車牌，才能上路行駛。
Q4：交屋時需要準備哪些檔？
A4：交屋時需要的檔會因情況而有所不同，建議在簽約時向代書確認，並準備好所有相關檔。如同辦理結婚登記需要準備相關檔，交屋也需要準備好所有相關檔，確保流程順利進行。
Q5：交屋後，房屋出現問題怎麼辦？
A5：交屋後，如果房屋出現問題，需要根據房屋的保固條款進行維修。建議交屋前請專業的驗屋師進行驗屋，並保留所有驗屋紀錄，方便日後維修。如同買車需要保固，買房也需要保固，確保房屋在出現問題時可以得到保障。
總結
總而言之，過戶和交屋雖然是購屋流程中不可或缺的步驟，但兩者並非同步進行的。過戶完成後，還需要完成銀行代償房貸、驗屋、點交等手續才能真正交屋。
買賣雙方在簽約時，就應該明確約定交屋時間、流程和相關細節，並做好溝通，避免日後產生糾紛。如果有任何疑慮，建議諮詢專業的律師或代書，確保自身權益。
