「我要買房，可是資金不夠！請問貸款人一定要是屋主嗎？」
這個問題絕對是台灣買房族心中揮之不去的疑問！很多人誤以為房貸一定要由房屋所有權人親自申請，才能順利貸款，其實這只是一個普遍的迷思。法律並沒有明文規定房屋所有權人必須和房貸借款人為同一人，所以即使在購買房屋時，申請房貸的人與房屋所有權人不同，也不會有任何問題。
揭開房貸借款人與房屋所有權人關係的真相
很多時候，房貸借款人與房屋所有權人會呈現不同的情況，而這些都屬於合法的情況，例如：
- 夫妻共同購屋：夫妻倆一起買房子，但是只由其中一方作為房貸借款人。這種情況常見於夫妻雙方收入不均，或者一方信用狀況較好，可以獲得較低利率的情況。
- 父母協助子女購屋：父母慷慨解囊，協助子女支付部分房款，但子女作為房貸借款人。這樣一來，子女可以享受較低的貸款利率，同時也降低了父母的風險，因為房屋所有權人仍然是子女。
- 親朋好友協助購屋：親朋好友出資協助購屋，但實際購屋者作為房貸借款人。這種情況通常出於親情或友情，借款人需與出資者協商還款事宜，避免產生糾紛。
- 公司購屋：公司名義購買房屋，但實際使用房屋的人員作為房貸借款人。例如公司為員工提供宿舍，但由員工個人作為房貸借款人，這樣可以減輕公司的財務負擔。
房貸借款人與房屋所有權人不一致，需要注意哪些事項？
雖然房貸借款人與房屋所有權人可以不同，但為了避免日後產生糾紛，需要注意以下事項：
- 借款人需具備還款能力：銀行在審核房貸時，會嚴格評估借款人的還款能力，包含收入、信用狀況、負債比例等。借款人必須證明自己有穩定的收入來源，以及良好的信用記錄，才能獲得銀行的信任。
- 房屋所有權人需同意抵押：房屋所有權人必須同意將房屋設定抵押權給銀行，作為房貸的擔保。這表示房屋所有權人必須清楚瞭解房貸的風險，並願意承擔相關責任。
- 簽訂借款合約：借款人與銀行必須簽訂房貸借款合約，明確載明雙方的權利義務。合約內容包含貸款金額、利率、還款期限、違約責任等重要條款，務必仔細閱讀並確認清楚。
- 房屋所有權人可能需要提供檔：銀行可能會要求房屋所有權人提供相關檔，例如身分證、土地建物權狀、財力證明等，以確認房屋所有權和財力狀況。
房貸借款人與房屋所有權人不同，有什麼利弊得失？
優點：
- 降低貸款門檻：若借款人本身信用狀況較差，或者收入較低，可以透過房屋所有權人的信用狀況或財力，提高貸款核准率。例如，信用狀況良好的父母可以協助子女獲得較高的貸款額度，或減輕貸款條件。
- 降低貸款利率：若房屋所有權人信用狀況良好，可以獲得較低的房貸利率。銀行會根據借款人和房屋所有權人的信用狀況，計算不同的利率，信用良好者往往能享有更優惠的利率。
- 節省資金：若房屋所有權人可以協助支付部分房款，借款人可以降低貸款金額，減少利息支出。例如，父母可以協助支付頭期款，子女可以降低貸款金額，減輕還款壓力。
缺點：
- 房屋所有權人需負擔風險：若借款人無法償還房貸，房屋所有權人可能需要承擔清償責任，房屋也可能被銀行拍賣。因此，房屋所有權人必須清楚瞭解房貸的風險，並做好心理準備。
- 借款人需與房屋所有權人協商：在貸款期間，借款人需要與房屋所有權人協商還款事宜，避免產生糾紛。例如，需要定期與父母溝通還款進度，避免因還款問題造成家庭失和。
- 可能產生財產爭議：若雙方在未來產生財產爭議，可能會影響房貸的償還。例如，借款人與出資者之間的財產糾紛，可能會影響房屋的處分權，進而影響房貸的償還。
舉例說明：父母協助子女購屋
小明想要買房，但資金不足，他父母願意協助他支付部分房款，並由小明作為房貸借款人。
優點：
- 小明可以利用父母的信用狀況和財力，獲得較高的貸款額度和較低的利率。父母良好的信用狀況可以幫助小明獲得銀行的信任，獲得較高的貸款額度，同時也能享有較低的利率。
- 小明可以利用父母的資金，降低自己的貸款金額，減輕還款壓力。父母的資金可以幫助小明支付頭期款，減少貸款金額，減輕每月還款的負擔。
缺點：
- 若小明無法償還房貸，父母可能會承擔清償責任，房屋也可能被銀行拍賣。因此，父母需要做好心理準備，瞭解可能承擔的風險。
- 小明需要定期向父母繳納房貸款，並與父母協商還款事宜。雙方需要定期溝通，確保還款順利，避免因還款問題造成家庭失和。
- 若小明與父母未來產生財產爭議，可能會影響房貸的償還。例如，父母可能要求小明返還房屋，或者小明與父母產生繼承問題，可能會影響房貸的償還。
如何選擇房貸借款人？
選擇房貸借款人，需要考量以下因素，才能做出最有利的決定：
- 借款人的信用狀況：信用狀況良好的借款人，可以獲得較低的貸款利率。良好的信用狀況是銀行評估貸款風險的重要指標，信用良好者往往能獲得較低的利率。
- 借款人的收入：收入穩定的借款人，更容易獲得銀行的貸款核准。銀行會根據借款人的收入評估其還款能力，收入穩定者更容易獲得貸款。
- 借款人的財力：財力雄厚的借款人，可以提供更多財力證明，增加貸款核准率。財力證明可以幫助銀行瞭解借款人的償還能力，財力雄厚者更容易獲得銀行的信任。
- 房屋所有權人的意願：房屋所有權人必須同意將房屋設定抵押權給銀行。房屋所有權人必須瞭解房貸的風險，並願意承擔相關責任，才能同意設定抵押權。
房貸借款人與房屋所有權人不一致，需要準備哪些檔？
為了順利申辦房貸，需要準備以下檔：
- 借款人的身分證、戶口名簿、財力證明：用以證明借款人的身分和財力狀況。
- 房屋所有權人的身分證、土地建物權狀：用以證明房屋所有權。
- 銀行要求的其他檔：不同銀行可能會有不同的檔要求，例如收入證明、所得稅申報書、繳款證明等。
房貸申辦流程
- 尋找合適的房產：首先，需要找到符合自身需求的房產，並確認房屋的價格、坪數、格局等資訊。
- 聯繫銀行，諮詢房貸方案：聯繫不同的銀行，諮詢房貸方案，比較利率、貸款額度、還款期限等條件，選擇最適合的方案。
- 準備房貸所需文件：準備上述提到的檔，並確認檔是否齊全。
- 提交房貸申請：將準備好的檔提交給銀行，正式提出房貸申請。
- 銀行審核貸款：銀行會根據你的文件進行審核，評估你的信用狀況、收入、財力等因素。
- 簽訂房貸借款合約：如果貸款審核通過，需要與銀行簽訂房貸借款合約，確認雙方的權利義務。
- 完成房貸撥款：銀行會將貸款金額撥款到你的帳戶，完成房貸流程。
FAQ 常見問題
Q1：房貸借款人一定要是台灣人嗎？
A1：不一定。銀行會審核外籍人士的信用狀況、收入和在台灣的居住狀況等。如果外籍人士能夠提供相關證明，證明其信用良好、收入穩定，並且在台灣有固定住所，那麼也可以申請房貸。
Q2：房貸借款人可以是公司嗎？
A2：可以，但公司需要提供相關檔，例如公司登記證、營利事業所得稅申報書等。銀行會審核公司的財務狀況和信用狀況，確認其有能力償還房貸。
Q3：房貸借款人與房屋所有權人不一致，銀行會比較難貸款嗎？
A3：不一定。銀行會綜合評估借款人的信用狀況、收入、財力，以及房屋所有權人的同意等因素。如果借款人有良好的信用狀況和穩定的收入，而房屋所有權人也願意同意設定抵押權，那麼即使雙方不同，銀行仍然可能批准貸款。
Q4：房貸借款人與房屋所有權人，誰需要繳納房屋稅和地價稅？
A4：房屋稅和地價稅的繳納義務由房屋所有權人承擔。房屋所有權人是房屋的合法所有人，因此需要負擔房屋稅和地價稅的繳納責任。
總結
房貸借款人與房屋所有權人可以不同，但需要謹慎評估雙方的權利義務和風險。建議在購屋前，仔細諮詢專業的房貸顧問，瞭解不同的房貸方案，選擇最適合自己的方案。同時，也要與房屋所有權人溝通清楚，確認雙方都能接受相關的責任和風險，避免日後產生糾紛。
