一聽到「房地合一稅」，不少人頭就開始痛，尤其是那30萬的免稅額，聽起來好像很優惠，但實際上到底怎麼算？哪些費用可以列入？到底能省多少錢呢？別擔心，今天就讓設計師老王來幫你解惑，讓你輕鬆搞懂房地合一稅的30萬免稅額，順便讓你知道哪些地方容易搞錯，避免踩雷，省荷包輕鬆稅！
房地合一稅30萬免稅額：到底是什麼？
房地合一稅的30萬免稅額，簡單來說，就是你在計算房地合一稅的課稅所得時，可以扣除一些與房屋交易相關的費用，最高上限為30萬元。這就好像是你賣房時，除了房價收入外，還會產生一些額外的費用，例如：
- 仲介費: 請房屋仲介幫忙賣房，他們收取的服務費用。
- 廣告費: 為了讓更多人看到你的房子，在房屋資訊平臺刊登廣告，例如591、樂屋網等等，付出的廣告費用。
- 清潔費: 為了讓房子看起來更美觀，賣房前請人整理房屋，付出的清潔費用。
- 搬運費: 賣房後搬家，付出的搬運費用。
- 印花稅: 房屋交易過程中，必須繳納的印花稅。
- 代書費: 請代書處理房屋交易相關的檔，收取的費用。
- 規費: 房屋交易過程中，政府機關收取的相關費用。
這些費用都可以列入計算房地合一稅的「成本」，進而減少你的課稅所得，讓你繳的稅金少一點！不過，要注意的是，這30萬的免稅額是上限，並不是所有費用都可以全部扣除，超過30萬的部分就無法再扣抵了。
房地合一稅30萬免稅額怎麼計算？別再霧煞煞！
想知道自己能扣除多少費用？別急，老王帶你一步步計算，讓你不再霧煞煞：
- 取得成本: 首先，你需要計算你的「取得成本」，這包括了你在當初買房時支付的房價，以及之後可能進行的增建或修繕費用等等。
- 相關費用: 接著，計算你為了賣房所產生的「相關費用」，也就是前面提到的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等等。
- 計算上限: 當你把所有相關費用加總起來後，如果超過30萬元，那你就只能以30萬元為上限，超過的部分就無法再扣抵了。
- 計算課稅所得: 最後，將房屋出售價扣除取得成本和相關費用（上限30萬元），所得就是你的課稅所得，也就是說，你需要繳稅的金額。
舉個簡單的例子：
- 房屋出售價： 1000萬元
- 取得成本： 800萬元
- 相關費用： 40萬元
計算過程：
- 取得成本： 800萬元
- 相關費用： 40萬元 (超過30萬元，以30萬元為上限)
- 課稅所得： 1000萬元 - 800萬元 - 30萬元 = 170萬元
根據這個例子，你的課稅所得為170萬元，將依照房地合一稅法規的稅率進行計算繳稅。
房地合一稅30萬免稅額的重點整理
| 重點 | 說明 |
|---|---|
| 適用對象 | 出售房屋的個人或法人 |
| 費用上限 | 30萬元 |
| 費用項目 | 仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等 |
| 證明文件 | 相關費用的發票或收據 |
| 計算方式 | 取得成本 + 相關費用 (上限30萬元) |
這些重點資訊，一定要牢牢記住！
預售屋換約的30萬免稅額適用嗎？別傻傻套用！
許多人會問，預售屋換約的30萬免稅額怎麼算？老王要告訴你，預售屋換約的免稅額計算方式，和一般房屋交易有所不同，不能直接套用30萬的免稅額上限，因為這可是會讓你少算不少錢的！
2023年新修法後，預售屋換約的免稅額計算方式改為「已付款項加上獲利的3%」。也就是說，換約時除了已支付的房款之外，還要將獲利的部分乘以3%，才能算出免稅額，千萬別忘記了！
舉例來說：
- 預售屋換約時，已支付房款：500萬元
- 換約獲利：100萬元
- 換約成本：500萬元 + (100萬元 x 3%) = 530萬元
也就是說，換約成本上限為530萬元，超過的部分就無法再扣抵了。
沒有相關費用證明怎麼辦？別慌！老王有妙招！
有些人會遇到沒有相關費用的證明檔，例如：
- 清潔費沒有發票： 自己整理房屋，沒有找清潔公司
- 搬運費沒有發票： 朋友幫忙搬運，沒有收費
如果沒有發票或收據，該怎麼辦呢？別擔心，老王告訴你，可以透過 房屋交易價格的3%來估算相關費用，但最高上限還是30萬元。
舉例來說：
- 房屋出售價： 1000萬元
- 3%估算： 1000萬元 x 3% = 30萬元
也就是說，即使沒有相關費用的證明檔，也可以用30萬元來扣抵。
FAQ 常見問題
Q1. 房地合一稅30萬免稅額可以全部扣抵嗎？
A1. 不一定。30萬元是免稅額的上限，實際上可以扣抵的金額會根據相關費用的總額而有所不同。如果相關費用總額超過30萬元，就只能以30萬元為上限。
Q2. 預售屋換約可以扣抵30萬免稅額嗎？
A2. 不適用，預售屋換約的免稅額計算方式不同，請參考文章說明。預售屋換約的免稅額計算方式是「已付款項加上獲利的3%」，這和一般房屋交易的30萬免稅額上限是不同的。
Q3. 沒有相關費用的證明文件怎麼辦？
A3. 可以使用房屋交易價格的3%來估算相關費用，但最高上限還是30萬元。例如，房屋出售價為1000萬元，則可以估算30萬元作為相關費用，但如果實際上的相關費用超過30萬元，也只能以30萬元為上限。
Q4. 請問房地合一稅的稅率如何計算？
A4. 房地合一稅的稅率會依據持有房屋的年限而有所不同，詳細資訊請參考財政部網站或向專業人士諮詢。例如，持有房屋2年內出售，稅率為45%，持有房屋2-5年出售，稅率為35%等等，稅率的計算方式會比較複雜，建議向專業人士諮詢。
總結
搞懂房地合一稅的30萬免稅額，就能輕鬆計算自己的課稅所得，省下不少荷包！別忘了，保存好相關費用的發票或收據，才能在報稅時有效扣抵，避免被稅務機關要求補稅！
