買房，是一件人生大事，從看房、議價、簽約到過戶，每個環節都需要細心處理，尤其是那些看似不起眼的費用，例如代書費，常常讓許多人感到困惑。代書費到底什麼時候給？是要在簽約的時候給嗎？還是等到過戶完成才給呢？今天就讓經驗豐富的設計師，帶著幽默輕鬆的口吻，為大家解惑！
代書費，你真的瞭解嗎？
代書，就像是房屋買賣過程中的「法律顧問」和「檔處理專家」，他們會協助你處理房屋買賣過程中相關檔、法律程式、以及稅務申報等事務，讓整個交易過程順利完成。而代書費，就是他們為你提供的服務收取的費用。
代書費，就像是一杯調製精緻的雞尾酒，需要不同材料的組合，才能成就完美風味，而這些材料，就包含了以下因素：
- 房屋總價：房子總價越高，代書需要處理的檔和事務就越複雜，代書費自然也會相對較高。想像一下，一瓶價值百萬的紅酒，需要更加專業的侍酒師來解說和服務，代書費也是同樣的道理。
- 房屋類型：像是預售屋、新成屋、中古屋，每種房屋的交易流程和相關檔都略有不同，代書需要投入的時間和精力也會有所差異，因此代書費也會有所不同。
- 交易地點：不同縣市、區域的房屋交易市場狀況和相關規定都不一樣，代書需要熟悉當地法規和流程，因此代書費也會有所不同。
- 案件複雜度：像是設定抵押權、共有產權等，這些特殊的交易條件，會讓案件變得更加複雜，代書需要處理更多檔和事務，代書費也可能會更高。
代書費的收費方式，就像是一道美味的料理，有不同的烹調手法，可以選擇適合自己的口味：
- 百分比制：以房屋總價的百分比來計算，通常落在房屋總價的0.2%~0.5%之間。這種方式就像是一道經典的清蒸魚，簡單卻美味，適合大部分的房屋交易案件。
- 固定金額制：依照案件類型設定固定金額，例如新成屋買賣、預售屋買賣等，會有一個固定的價格。這種方式就像是一道精心製作的甜點，價格固定，但品質精緻，適合特定的交易類型。
舉例來說：
| 房屋類型 | 房屋總價 | 代書費 (百分比制) | 代書費 (固定金額制) |
|---|---|---|---|
| 新成屋 | 1000萬 | 2萬~5萬 | 2萬~3萬 |
| 預售屋 | 1200萬 | 2.4萬~6萬 | 3萬~4萬 |
| 中古屋 | 800萬 | 1.6萬~4萬 | 2萬~3萬 |
代書費，除了代書服務費之外，還會包含其他相關費用，就像是一道美味的菜餚，需要不同的佐料來提味：
- 規費：土地增值稅、契稅等相關稅費，是政府規定的標準費用，必須由買方支付。就像是一道菜餚的鹽巴，不可或缺，而且是固定價格。
- 謄本費：申請土地、建物登記謄本的費用，也是政府規定的標準費用。就像是一道菜餚的醬油，可以增加風味，但也必須付費。
- 郵寄費：檔郵寄的費用，通常不會太高。就像是一道菜餚的香菜，可以點綴風味，但價格不貴。
代書費，什麼時候給？
代書費的支付時間點，就像是一部精彩的電影，每個階段都有不同的高潮，而代書費的支付，通常落在過戶完成後，買方支付完稅款的這個階段。
以一般房屋買賣案件來說，通常在完稅的時候，也就是土地增值稅單以及契稅繳款書核發下來，依照合約書內容，買方支付完稅款，通常在這個階段，承辦代書會收一筆"預收規費"。
預收規費的金額包含：
- 規費：土地增值稅、契稅等相關稅費。
- 謄本費：申請土地、建物登記謄本的費用。
- 郵寄費：文件郵寄的費用。
等到過戶完成，所有檔都辦理完畢後，代書會開立發票，並向買方收取剩下的代書費。
代書費的支付，要注意什麼？
1. 合約內容要清楚：
簽約時，一定要仔細閱讀合約書中關於代書費的條款，包含支付時間、金額、支付方式等，避免日後產生糾紛。就像看電影前，要先確認電影的類型、上映時間和票價，才能享受美好的觀影體驗。
2. 溝通很重要：
有任何關於代書費的疑問，一定要直接跟代書溝通，確認清楚相關細節。就像吃飯前，要先跟廚師確認菜餚的口味和做法，才能享用到滿意的餐點。
3. 索取收據：
支付代書費時，一定要索取收據，以確保您的權益。就像買東西時，要索取發票，才能保障自己的權益。
4. 不要輕信口頭承諾：
任何與代書費相關的承諾，都應該要以書面形式載明，避免口說無憑。就像簽訂合約時，要仔細閱讀條款，避免事後產生糾紛。
FAQ 常見問題
Q1：代書費可以議價嗎？
A1：代書費的議價空間通常不大，因為代書費包含了代書服務費、規費、謄本費等費用，其中規費和謄本費都是政府規定的標準費用，無法議價。就像購買機票，價格通常是固定的，除非遇到特價活動。
Q2：代書費可以分期付款嗎？
A2：通常代書費不接受分期付款，但可以和代書協商支付時間，例如先付一部分，剩下的等到過戶完成後再支付。就像購買家電，可以選擇分期付款，但需要支付利息。
Q3：如果代書服務不周，可以退回代書費嗎？
A3：如果代書服務不周，例如延誤辦理過戶、檔錯誤等，可以要求代書重新處理，並協商退還部分代書費。但如果代書服務已經完成，並且沒有違約情況，則無法退還代書費。就像購買商品後，如果發現商品有瑕疵，可以要求退貨或換貨，但如果商品已經使用過，則無法退貨。
Q4：代書費需要開立發票嗎？
A4：代書費需要開立發票，以便於日後申報所得稅。就像購買商品時，需要索取發票，才能證明購買事實。
Q5：找代書要注意什麼？
A5：找代書時，一定要選擇有經驗、信譽良好的代書，並且確認代書的服務項目、收費標準、以及支付方式等，避免日後產生糾紛。就像找醫生看病，一定要選擇有經驗的醫生，才能獲得更好的醫療服務。
總結
代書費的支付時間點和金額，會依據不同的案件而有所不同，就像是一件量身打造的衣服，需要根據個人的身材和喜好來設計，一定要仔細閱讀合約，並且與代書溝通清楚，才能避免日後產生糾紛。
